2016年龙岩房市去库存将会有哪些举措

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  □林镇江

    2016年被媒体称为房地产去库存元年。据统计，至2015年12月底，龙岩全市共库存商品房面积581.6万平方米，商品住房面积260.78万平方米。根据2015年全市商品房、商品住房月均销售面积计算去库存期，商品房是31个月、商品住房是16个月。这里统计的仅仅是已经批准预售而未售出的显性库存，还有大量已经供地正在规划设计尚未开工或正在施工，尚未批准预售的大量隐性库存。把这些计算在内，去库存期将更长。

    2016年龙岩房市去库存将会有哪些举措？前景如何?笔者做一探析。

    做好加快农民工市民化这篇文章

    “通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”，这是中央经济工作会议提出的去库存的重大举措。在这方面，我市前两年就进行了尝试，得到住建部的肯定。2015年7月，住建部调研组到我市作了专题调研，对我市引导和促进农民进城购房的主要做法，例如对刚需购买普通商品房契税优惠，实行“即征即奖”政策；放宽购房落户条件；推进征迁货币化安置等进行了总结和肯定。但这仅仅是工作的开始，影响我市农民工市民化进程的基本因素还没有得到根本解决，主要有：房价太高、农民工买不起房；产业支撑力不强，煤矿、钢铁、机械等主要行业吸纳就业能力减弱；子女教育、医疗、社保等公共服务跟不上，城市的吸引力不强等等。因此，2016年去库存，必须针对上述问题，采取有效措施，才能取得突破性进展。

    笔者建议：针对当前房价偏高，农民买不起房的现实，政府应建立租售并举的住房制度，主要通过租赁方式解决农民工住房问题，把公租房扩大到非户籍人口，改变目前实行的只有城镇户籍才能申请公租房的条件限制。公租房源不够，政府可通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品住房转为公租房。这样，既可去化部分商品住房，又可解决进城农民工的住房问题。同时，针对目前整体经济下行，钢铁、煤矿等行业转型升级需要有一个过程才能见效的实际，建议大力发展服务业、“互联网+”等第三产业，出台税费减免、信贷扶持等优惠政策，鼓励创业、创新，吸引农民进城就业购房；针对进城购房农民对子女入学的期待，建议有关部门尽快明确规定购房合同备案即可认定购房，子女可按规定就近入学，享受九年义务教育权利，不必等到拿到房屋所有权证和土地使用证才能入学。

    帮助房企降低成本降低房价

    我市大多数开发商近两年主动适应市场变化，降价销售，以价换量。从龙岩中心城市近三年均价变动情况可以看出房价下降趋势：2013年新建住房均价7907元/平方米，2014年下降到6375元/平方米，2015年进一步下降到6202元/平方米。但在土地、税费等各项刚性成本既定的情况下，进一步降价的空间不会太大。实际上，中心城市许多楼盘今年都是以低于成本价在甩卖。因此，帮助企业降低成本就成为降房价的关键。降成本主要是降低制度性交易成本，如各种税费、融资成本、社会保障成本等。现根据龙岩楼市的实际情况建议：改变房地产开发企业所得税毛利率15%的规定，按照国家税务总局2015年9月18日给原市房地产同业商会的答复精神，据实征收。改变房地产项目土地增值税预征税率，对当期低于成本价销售的项目，免于预征土地增值税，待项目完成时给予清算。退还房地产开发企业2015年6月1日前缴交的项目开发建设履约保证金和委托设计履约保证金，降低企业财务成本。

    打造高品质楼盘满足消费者需求

    去年，在房地产整体下行形势下，龙岩中心城市却出现几个逆市而上的“日光盘”，如“紫金山体育公园一、二期”、“建发上郡”等项目，都在开盘当日售罄。这说明龙岩房地产市场并非没有需求，关键是性价比。高品质、定价又合理的商品房仍然是供不应求的。因此，政府要引导和鼓励开发商打造高品质楼盘，不断提升住宅小区的绿色、节能、智能化水平，不断加强小区的物业管理，完善小区商业、交通、教育、养老、娱乐等服务，努力改变社区的生活方式，这些都做好了，需求自然就上来了。

[责任编辑：曾俊钦]

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